25. marec, 2010 | Peter Štrovs

O nepremičninskih balončkih

  • DELICIOUS
  • Google
  • RSS

Letita dva nevidna nepremičninska balončka po puščavi, njune zadnje besede pa so:
“Glej kaktussssssssss…”
“Kje ga vidišššššššššš…”

V tednu po prejšnji kolumni gradbeniki, bankirji in nepremičninski mešetarji na vse kriplje zatrjujejo, da pri nas nepremičninskega balona ni, če pa slučajno je, pa da je neviden. In tudi če je, da ne bo počil, ampak kvečjemu na tanko spušča. In da če že morda malo spušča, niso krive napihnjene cene nepremičnin, ampak nesramni novinarji in podobni neotesanci, ki med potencialne kupce sejejo nezaupanje.
Jaz bi našim gradbenikom, bankirjem in nepremičninskim mešetarjem seveda rad verjel. Pa ne morem. Kot državljan te republike sem nejeveren že na splošno - komu pa, lepo prosim, se da v tej banana republiki še verjeti? Težko pa prej omenjenim verjamem tudi konkretno, saj ne postrežejo z nobenimi pametnimi podatki.

V ZDA informacij o nepremičninskem trgu ne skrivajo, ampak so na voljo sproti, skoraj tako ažurno kot borzni indeksi. Stvar je kompleksna, za analizo obstaja več metodologij, naj omenim le državni House Price Index (Fannie Mae & Freddie Mac), Case-Shiller Index in IAS360. V ZDA ljudje lahko pišejo o nepremičninskem balonu, na voljo so nazorni grafikoni.
Pri nas pa se gremo skrivalnice. Vsi dostopni podatki so zbrani na portalu Slonep, ampak pametnih zaključkov se kao ne da narediti. Jaz verjamem, da ima marsikdo interes, da se podatkov ne zbira bolj sistematično in predstavi bolj nazorno - ampak vsaj tako pomemben bi moral biti tudi, kako bi rekel, javni interes, da bi ljudstvu predstavili stvari tako nazorno kot v Ameriki.

Nepremičninski balon imamo takrat, ko cene nepremičnin postanejo nevzdržne glede na dohodke prebivalstva in ostale ekonomske kazalce. V normalnem tržnem gospodarstvu cene nato padejo z bolj ali manj glasnim pokom. Ampak ne pri nas. Pri nas, pravijo, so cene prave, le ljudje da so žleht, ker naenkrat nočejo več kupovati.
Po svetu z resnico nimajo problemov. Japonska recesija se je začela s pokom japonskega nepremičninskega balona. Obdobju po tem, ko so v Ginzi cene padle za sto krat(!), drugje pa vsaj za 90%, rečejo “izgubljeno desetletje”. Komaj so se začeli pobirati, pa jih je doletela, svetovna finančna kriza, ki jo je sprožil pok nepremičninskega balona v ZDA leta 2006. Ni pomembno, ali so bile nepremičnine precenjene, ali pa se je zaradi krize naenkrat spremenilo vse drugo - v zadnjem času so popokali nepremičninski baloni tudi v Argentini, VB, na Nizozemskem, v Italiji, v Avstraliji, na Novi Zelandiji, na Irskem, v Španiji, Libanonu, Franciji, na Poljskem, v Južni Afriki, Izraelu, Grčiji, Bolgariji, na Hrvaškem, v Kanadi, na Norveškem, v Singapuru, Južni Koreji, na Švedskem, v Litvi, Latviji, Estoniji, Indiji, Romuniji, Rusiji, Ukrajini in na Kitajskem. Najbrž še kje.
Le pri nas ne. Pri nas namreč sploh ni nepremičninskega balona, kao.

22. februarja 2008 je VB podržavila banko Northern Rock. “Too big to fail”, so argumentirali. Po tem, ko je 15. septembra 2008 bankrotiralo nekaj gigantskega, 640.000.000.000 $ velikega, Lehman Brothers - je bilo marsikomu žal, da tistega ni rešila država. “Too big to fail” je bilo tisto, in poglejte, kaj se je zgodilo… Islandcev je za eno Ljubljano, premajhni so, da bi bili “too big to fail” - in cela država je bankrotirala. Nek duhovitež je ustanovil spletno banko, za vloge je garantirala država, banka je bankrotirala, narodu pa tudi referendumi najbrž ne morejo več pomagati…
V Sloveniji je na srečo drugače. Pri nas je VSE “too big to fail”. Ne le udbomafija, ne le “tekovine revolucije” - “too big to fail” je bil neki “manager leta” Danilo, da ga je Drni osvobodil iz aresta, “too big to fail” je gotovo tudi neki drugi “manager leta”, Bine. Aresta od znotraj najbrž ne bosta videla niti neki Boško, niti neki Bavčar, ker sta “too big to fail”. “Too big toi fail” je seveda naša banka, NLB, v imenu katere so nekateri posamezniki svojim prijateljem financirali tajkunske kredite ali pa samo zgrešene naložbe. “Too big to fail” so gradbena podjetja - ampak samo tista, ki davijo podizvajalce (ti so, izgleda, pogrešljivi). “Too big to fail” so razne prijateljske mreže, “too big to fail” so pomembni odvetniki (poznajo preveč skrivnosti). “Too big to fail” so vsa neštetokrat reciklirana politična imena. “Too big to fail” ni le LDS, ampak tudi SNS. “Too big to fail” ni le KK, ampak tudi Prijatelj.
V Sloveniji nepremičninskega balona itak ni, ampak tudi če je, ne more počiti. Ker je “too big to fail”. Celovški dvori? Heh, “too big to fail”.

Za konec razmišljajmo o tem, ali ne bi bilo bolje, če se država v imenu potencialnih kupcev stanovanj vendarle ne bi tako trudila reševati previsokih cen. Če se ne bi na vse kriplje trudila ne videti balona in ga zraven mašiti, če ne celo napihovati - namesto da bi stvari za spremembo prepustila trgu? Kaj če bi pustila stanovanjem, da se pocenijo?
Izgube zaradi zavoženih investicij pa naj počasi vendar prevzamejo tisti, ki so zanje odgovorni - pogoltni gradbeniki, banke, ki so na lepe oči prijateljem dodeljevale slabo zavarovane kredite, neinventivni nepremičninski mešetarji in naivni ljudje, ki so kupovali predrago. Na koncu so vse odločitve, tudi slabe, vendar sprejemali konkretni ljudje - politiki, direktorji, člani nadzornih svetov in kupci stanovanj - in zelo zdravo bi bilo, če bi za svoje slabe odločitve odgovornost in posledice končno prevzeli konkretni ljudje, ne pa skupna skleda.

Peter Štrovs

Avtor izjavlja, da za svoje pisanje ne prejema plačil piarovskih agencij, lobistov ali interesnih skupin.

 


  • DELICIOUS
  • Google
  • RSS
17 x komentirano
  • janko je rekel/-la:

    Država je naredila lepo potezo: nekaterim državljanom je prodala stanovanja po, preračunano v EUR, od 5000eur-10.000eur. Sedaj pa prekupčevalci ta ista stanovanja preprodajajo po 150.000eur-250.000eur. država bi lahko ulrepala. KAKO? Vsa stanovanja, ki jih je prodal takratni minister Jazbinšek bi morala ob prodaji obdavčiti, recimo vsaj tako, kot bo prejemke menedžerjev. Tudi za nazaj. Pa bo stanovanj takoj dovolj in še preveč. Pa še država bo dobila nekaj nazaj, oziroma državljani, ki smo vplačevali prispevke v obvezni stanovanjski sklad. Morda bi iz tako pridobljenih davkov nekaj dali tistim, ki smo plačevali v omenjeni sklad, pa nismo imeli možnosti njihovega nakupa. To bi bila državotvorna poteza.

  • Aljo je rekel/-la:

    Podalpske ovce naj ne kupujejo po teh nategatorskih cenah in čas bo naredil svoje … balon bo počil, dlje kot bodo čakali slabše bo. Pa zakaj zaboga bi morali stanovanja kupovati, najem je pri naših plačah veliko bolj realen, samo kaj ko so najemodajalci vsi skregani z zdravo pametjo, predvsem v Zorangutangradu in na obali. Večina novogradenj ni vredna tudi jurja/na kvadrat, kaj šele 3 ali več, kot so naši gradbena goveda pričakovala. Lopovi naj kar pcrkajo, samo kaj ko bo največ žrtev nezmožnosti odplačevanja med mladimi družinami. Res tako kot so butalce nategovali zadnjih 15 let, to je nekaj nepojemljivega, pri hrani, pri oblekah, pri stanovanjih, pri tehniki, pri plačah, pri pravicah na delavnem mestu, pri nadurah in še in še … za konec lahko rečem samo en VELIK beee beee…

  • miro je rekel/-la:

    Potrebno je dodati nekaj podatkov: Na Japonskem so cene čisto vsega namerno dvignili, da so s tem povečali potrošnjo in je tako večina financ ostala doma.
    “Nepremičninski balon imamo takrat, ko cene nepremičnin postanejo nevzdržne glede na dohodke prebivalstva in ostale ekonomske kazalce.” Mogoče res, ampak v drugih državah je to drugače. Banke so nekritično podeljevale kredite fizičnim kupcem nepremičnin, ki pa niso zaslužili dovolj, da bi ta posojila tudi odplačali.
    Pa še @Aljo:
    Krepko se motiš. V sosednji Italiji so cene nepremičnin približno enake kot pri nas, so pa zato najemnine vsaj dvakrat višje.
    Pa tudi tekoči stroški so bistveno višji (podatek za tiste, ki razmišljajo o nakupu stanovanja čez mejo - zaenkrat se ne izplača).

    • Aljo je rekel/-la:

      Niti približno ni res kar govoriš … cena novogradnje v Trstu je cca 1300 - 1500 eur/m, pa še bolje je narejeno. V mestih, ki so pa propadla(Italija) - kjer ni služb pa dobiš stanovanje tudi za 20000 eur. Kar se pa tekočih stroškov tiče, je pa samo elektrika dražja. Sploh mi pa ne dajaj za vzgled mafijske Italije, ter pregosto naseljene robotizirane Japonske. V dobrih evropskih in svetovnih državah delaš za najemnino s stroški vred 1 teden…potem pa si izračunaj koliko bi morale biti realne najemnine pri nas. Da o cenah na Dunaju sploh nebi, ker se dobi dobro stanovanje v solidni četrti - kvalitetne izgradnje za cca 70k eurov, pa še ti lahko naštevam. Dejstvo je, da so se v Sloveniji vsi ki so imeli 5 minut časa, ter nekaj denarja ukvarjali z nepremičninskimi posli, zaradi nenormalnih dobičkov 500% ali več. Posledica so slabe novogranje, navite cene, arhitekturni mimohodi ala dvori, ter hiše duhov…sklep Slovenci so eden izmed najbolj zabitih narodov na svetu, ker se pustijo vleči za nos raznoraznim mešetarjem, ki nimajo stika z realnostjo - dober zgled je Boratova nesposobna vlada. In da, nakup čez mejo se definitivno izplača, sploh čez lužo…ti pa kar naprej po “furmansko” dalje…

    • Šefket Ramadani je rekel/-la:

      hm miro, daj mi nekaj razlozi, res da sem ekonomist ampak tega pa ne razumem:

      “Na Japonskem so cene čisto vsega namerno dvignili, da so s tem povečali potrošnjo in je tako večina financ ostala doma”

      kako natancno lahko z namernim dvigom cen povecas potrosnjo? raje imam drago domaco robo kot poceni tujo ali kaj? men ta logika ne spila

    • miro je rekel/-la:

      Imaš prav. Zelo nerodno sem se izrazil. Iz dokumentarca o Japonski, zakaj so cene tako visoke in da je to namerno. Cela zgodba gre pa takole:

      Many Americans think that Japanese companies are foolish because they practice “dumping” (selling their products here for a price lower than it costs to make them), and hope Japan continues as it benefits the American consumer. Such thinking is misg uided and shows how it is very difficult to understand why Japanese business practices are so dangerous to America.
      The cost to America (and the benefit to Japan) turns up in the long term. This is why it is not seen so easily. It turns up in America as unemployment, closed factories and reduced national strength as US companies cannot compete against this practic e and hence go bankrupt. Japan’s factories run, their people get jobs and later on Japan makes much more profit than it originally cost to do the dumping once the non Japanese competition has been wiped out by the practice. Japan can do dumping by raising prices in the protected home Japanese market to pay for dumping in America. US companies don’t have this luxury as the US market is open to the outside world and prices cannot be artificially raised to pay for dumping elsewhere.

      Japonci so pretirano varčevali in jih je bilo potrebno prisiliti k višjim izdatkom. “Japan can do dumping by raising prices in the protected home Japanese market to pay for dumping in America.” Tako naj bi se začel nepremičninski balon.

  • Dvorni pisar z licenco je rekel/-la:

    Vsem ki so svinjsko bogateli vsa leta samostojne države na račun več sto odstotkov prenavitih cen nepremičnin sporočam tole:

    Zavedajte se - imamo denar, imamo željo kupiti stanovanja, toda kljub temu ne boste iz naših rok prejeli niti centa. Čakamo, da vas bo vzel hudič, stanovanja pa bomo kupili za tretjino cene - in to sami, brez posrednikov - na dražbah od bank in stečajnih upraviteljev. Zelo dobro se zavedamo vaše stiske in vemo kako vam je sedaj hudo.

    In z užitkom gledamo vašo agonijo. Hahahahaha:-)))))))).

  • MEFISTO je rekel/-la:

    Lepo prosim, ne prezrite!

    Ob prehodu na Euro, so pri nas gradbeniki preračunali nemške marke v Euro v razmerju 1 :1 !

    Zato ne imejte nikakršnega usmiljenja do gtradbenikov, temveč se raje vprašajte, kam so spravili dobiček, pridobljen z barabinsko tečajno razliko!

  • doajen je rekel/-la:

    ne pozabimo, 60% folka zasluži med 500 in 700€ neto. Cene stanovanj so pač nerealno zastavljene ..kot da jih delajo za marsovce s prihodki 2000,3000€/mesec. Nekaj časa so zadevo “reševale” banke s kao ugodnimi posojili… a ko je trg postal nelikviden…se je pokazala vsa beda. Prav jim je!!!

  • miro je rekel/-la:

    @Aljo
    Ne želim se kregati s tabo in razmer na Dunaju vsekakor ne poznam. Sem pa iskal stanovanje za znanca iz Maribora, ki bo prišel delat v Italijo (Manzano) in je slišal govorice o tem, kako so stanovanja v Italiji cenejša. Kar se je izkazalo za neresnično. Tukaj je nekaj cen za pokušino (seveda tistih cenejših; tam kjer ni cene, je stanovanje skoraj zagotovo dražje od povprečja):

    http://www.casa.it/ricerca/friuli-venezia%20giulia/gorizia/gorizia/vendita+residenziale/appartamento?cp=2

    Pa še najemnine:

    http://www.affitto.it/appartamento-Gorizia/appartamento-Gorizia.htm

    Manzano je še nekoliko dražji od Gorizie. In ni samo elektrika dražja, pač pa praktično vse. Sicer ne rečem, da ni možno, a težko verjamem, da so novogradnje v Trstu za skoraj polovico cenejše kot v Goriziji.

    Primerjal sem seveda s cenami, ki veljajo v Novi Gorici (kjer sem doma) in ne z Ljubljanskimi. Vsekakor je znižanje cene kvadratnega metra zaželjeno in upravičeno, vendar za toliko kot ljudje pričakujejo ni mogoče.

  • miro je rekel/-la:

    Jedro težave so, jasno, prenizke plače. Še posebej, ker je zakonsko določena minimalna plača daleč prenizka. Pa ni to stvar davkov, ker od nižanja davkov vedno profitirajo le najbogatejši.

    Za primer: prijatelj ima obrt registrirano v Sloveniji (dva lastnika), dela pa izključno v Italiji, ker je zaradi nižje obdavčitve pri nas konkurenčen (s.p.). Če sem prav razumel pri nas 40%, v Italiji 60% kumulativne obdavčitve. Čisti prihodki od prodaje nekaj čez 1.000.000€. Čisti dobiček obračunskega obdobja nekaj manj kot 50.000€. Koliko si nakazuje za plačo mi ni povedal, a s takimi dohodki zlahka kupi stanovanje.

    • Šefket Ramadani je rekel/-la:

      ne miro, problem so samo delno nizke place.

      v bistvu sta dva problema:

      - bolano visoki davki in prispevki. zaposlen s povprecno placo 934 EUR/mesec se tretira kot “bogati” prebivalec in je obdavcen z najvisjo davcno stopnjo. To pomeni, da delodajalca stane 19.500 EUR na leto, ceprav dobi zgolj 11.208 EUR.
      - bolano visoke cene nepremicnin. S to bogo placo si clovek vseeno lahko privosci stroske zivljenja pa se obcasno kaksne pocitnice. Nepremicnine, ki stane najmanj 100.000 EUR (to je v ljubljani max 50 m2 veliko stanovanje, drugje pa 60-70m2) si s placo niti pod razno ne more privosciti. V Minhnu se nepremicnine prodajajo po 1500 EUR/m2 pa je povprecna placa okoli 2500 EUR neto se mi zdi.

  • NoMercy je rekel/-la:

    @ janko: se strinjam.
    ————————————–
    tole bo še lepa štala. Glede na to, da so vse novogradnje narejene s krediti bo morala crkniti tudi kakšna banka poleg gradbincev.
    Tega si a ne želi nihče - ne politika ne raja.
    Zato menim, da bodo cene m2 sicer padle - ne pa toliko kot se po medijih, forumih … navija (na 1/2 do 1/4 trenutne cene).